天风证券呈(cheng)报预计，2024年城中村(cun)改造面积(ji)约2.41万(wan)亿平方米(mi)，投资范围在8430.6亿元摆布，拉动(dong)地产投资6.34%，对(dui)经济增速贡献(xian)率0.7%。

什么是城中村(cun)改造？

天风证券指出(chu)，城中村(cun)围绕生齿和土地两个维(wei)度对(dui)观点进(jin)行界定。根(gen)据学界观点，城中村(cun)是城市行政区范围内非户(hu)籍常住生齿占总(zong)生齿30％以上、建设(she)用地面积(ji)占村(cun)庄面积(ji)的40％以上的村(cun)落；按土地性质来定义，城中村(cun)指被包围在城市建成区里边(bian)，但(dan)仍属于农村(cun)集体土地性质的区域。

城中村(cun)是在城镇化的进(jin)程中，村(cun)落被现代城市包围、却又存在历史遗留问题没有解决，而形成的“城市里的村(cun)庄”。

政策逻辑上，自今年4月以来，城中村(cun)改造起首从(cong)政治局会议传递至国常会，进(jin)而下达至各部委，最后由(you)各地方政府(fu)作(zuo)进(jin)一步落实，政策传导链条清晰。

地方上，虽然城中村(cun)早在广东、河南等地方开展，但(dan)2023年以来发布政策相对(dui)密集、涉及城市更多。但(dan)截至现在，城中村(cun)改造的政策促(cu)进(jin)仍旧偏偏慢。各地方政府(fu)的政策文件及相干会议，仍以贯彻中央精神内容偏偏多，公布实施细则(ze)内容偏偏少(shao)。从(cong)表(biao)述来看，现在城中村(cun)改造仍以初步摸底为主，对(dui)项目计划、资金(jin)来源、实施进(jin)度等方面公布信息偏偏少(shao)，改造进(jin)度相对(dui)滞后。

如何看待城中村(cun)改造同棚改、旧改、保(bao)障房等的关系？

天风证券以为，呈(cheng)报指出(chu)，起首，城中村(cun)改造、城市更新、旧改、棚户(hu)区改造、保(bao)障性住房建设(she)均在城镇化建设(she)中的改造提拔中心(xin)城区功效范畴(chou)内。

其次(ci)，城市更新观点包含(han)旧改、城中村(cun)改造和保(bao)障性住房，其中旧改和城中村(cun)改造统称(cheng)“三区一村(cun)”，是城市更新行动(dong)的主要内容。棚户(hu)区改造则(ze)同城市更新政策体系相对(dui)独立。

呈(cheng)报以为，相对(dui)棚改，城中村(cun)改造对(dui)投资的拉动(dong)结(jie)果(guo)更小而实施难(nan)度更高。

城中村(cun)改造的痛(tong)点在那里？

天风证券在呈(cheng)报以为，尽管政策赓续出(chu)台(tai)完善，各城市对(dui)付城中村(cun)改造也主动(dong)开展，但(dan)从(cong)客观实际看，城中村(cun)改造是一项复杂的系统工程，现阶段城中村(cun)改造仍旧存在诸多难(nan)点、痛(tong)点。

当前，城中村(cun)改造的痛(tong)点首要在于资金(jin)来源。

在地方财政持续承(cheng)压、加(jia)杠杆能力有限的情(qing)况下，可能的方式(shi)是财政同金(jin)融、社会资原形结(jie)合。从(cong)实际情(qing)况来看，城中村(cun)改造项目由(you)地方政府(fu)牵头，引入社会资本共(gong)同持股，同时金(jin)融机(ji)构提供资金(jin)支(zhi)撑。

以实际情(qing)况来看，深圳(chou)、上海(hai)的城中村(cun)改造项目由(you)地方政府(fu)牵头，金(jin)融机(ji)构提供资金(jin)支(zhi)撑，其中深圳(chou)引进(jin)了社会资本参与。2023年2月份，深圳(chou)市安居微棠住房租赁(lin)投资控股有限公司正式(shi)揭牌(pai)，该(gai)公司由(you)深圳(chou)市人才安居团体、愿景明创分别持股51%、49%。同时，深圳(chou)市人才安居团体与国家开发银行、工商银行、建设(she)银行、中国银行、农业银行签订授信协议，获得5000亿元银行授信支(zhi)撑。

同时，现在政策端的融资支(zhi)撑正在加(jia)强，城中村(cun)改造归入专项债支(zhi)撑范围，监管拟设(she)立城中村(cun)改造贷款，后续可观察PSL投放情(qing)况。

货(huo)币化安置和实物(wu)安置对(dui)付地方政府(fu)财政领取有一定的压力，房票安置是加(jia)快促(cu)进(jin)城中村(cun)改造较为可行的一个选择。

但(dan)房票及实物(wu)安置，一则(ze)没有计入房地产销售数据，因此(ci)没有直接推动(dong)地产销售；二则(ze)安置住户(hu)没有进(jin)入房地产交易市场，难(nan)以对(dui)房地产市场预期形成拉动(dong)，从(cong)而进(jin)一步推升房地产市场代价回(hui)升，以及居民部门加(jia)杠杆。

除此(ci)之外(wai)，城中村(cun)改造涉及土地性质变更，改造周期相对(dui)较长，未明确改造模式(shi)下前期节奏或偏偏缓，都是现在存在的痛(tong)点。

土地性质会影响征拆环节的运作(zuo)模式(shi)，由(you)此(ci)可以看到此(ci)轮城中村(cun)实行净地出(chu)让：

（1）地方政府(fu)在收储过程中起着枢纽感化，负担对(dui)土地一级开发，平坦拆迁的主导气力，政府(fu)强监管可以把控隐性债务的问题，使得项目更加(jia)公开透(tou)明；

（2）避免形成土地闲置，有利于促(cu)进(jin)城中村(cun)改造项目顺爽利地实施。但(dan)同时净地出(chu)让对(dui)地方经济发展水平、地方政府(fu)财政支(zhi)出(chu)平衡能力是考验，因为净地出(chu)让前提更加(jia)严苛，房企介入时的二次(ci)开发本钱较高。

（1）地方政府(fu)在收储过程中起着枢纽感化，负担对(dui)土地一级开发，平坦拆迁的主导气力，政府(fu)强监管可以把控隐性债务的问题，使得项目更加(jia)公开透(tou)明；

（2）避免形成土地闲置，有利于促(cu)进(jin)城中村(cun)改造项目顺爽利地实施。但(dan)同时净地出(chu)让对(dui)地方经济发展水平、地方政府(fu)财政支(zhi)出(chu)平衡能力是考验，因为净地出(chu)让前提更加(jia)严苛，房企介入时的二次(ci)开发本钱较高。

天风证券以为，短期内，城中村(cun)改造对(dui)地产投资的拉动(dong)感化是确定的，中长时间角度，一方面，城中村(cun)改造抑制(zhi)了城中村(cun)居民在商品房市场的置换需求；另一方面，动(dong)能还没有企稳、旧房安置部份削弱的居民置换需求的情(qing)况下，中长时间看城中村(cun)对(dui)地产投资或有一定替(ti)换效应。

天风证券预计，2024年城中村(cun)改造面积(ji)约2.41万(wan)亿平方米(mi)，投资范围在8430.6亿元摆布，拉动(dong)地产投资6.34%，对(dui)经济增速贡献(xian)率0.7%。

2023年4月政治局会议，城中村(cun)改造被提至前所未有的战略高度。在房地产市场供需发生重点变化、地方政府(fu)债务化解进(jin)入深水区的配景下，城中村(cun)改造同时负担短期扩展内需、拉动(dong)经济和长时间改变城乡二元体制(zhi)、促(cu)进(jin)城镇化的责任任务。

那么城中村(cun)改造能拉动(dong)若干需求？

城中村(cun)改造的经济增长贡献(xian)率，可行使行业没有变价增加(jia)值的增量除以当期 GDP 的没有变价增量计算得到。用公式(shi)表(biao)示即为：

城中村(cun)改造对(dui)经济的贡献(xian)率=城中村(cun)改造占地产投资比重*地产投资占固定资产投资比重*资本形成率

=城中村(cun)改造投资额/年全国房地产开发投资完成额*年全国房地产开发投资完成额/年固定资产投资完成额*年固定资本形成/GDP*100%

因此(ci)，预计城中村(cun)改造对(dui)地产投资拉动(dong)6.34%，对(dui)经济增速贡献(xian)率为0.7%。

城中村(cun)改造对(dui)经济的贡献(xian)率=城中村(cun)改造占地产投资比重*地产投资占固定资产投资比重*资本形成率

=城中村(cun)改造投资额/年全国房地产开发投资完成额*年全国房地产开发投资完成额/年固定资产投资完成额*年固定资本形成/GDP*100%

因此(ci)，预计城中村(cun)改造对(dui)地产投资拉动(dong)6.34%，对(dui)经济增速贡献(xian)率为0.7%。

本文观点主要来自于天风证券呈(cheng)报《2024 年债券市场预测之如何看待城中村(cun)改造？》分析师：孙(sun)彬彬（执业证书编号：S1110516090003）有删节